商鋪投資新理念 　　對(duì)于一個(gè)服裝經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)說(shuō)，店鋪的開(kāi)發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營(yíng)命運(yùn)。因此，運(yùn)用合適的先調(diào)研后開(kāi)店的方式，并對(duì)店鋪所處的商圈進(jìn)行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷(xiāo)商投資的成功率。 　　開(kāi)店，是眼下極受青睞的一種投資理財(cái)方式。給自己打工，如果經(jīng)營(yíng)狀況較為理想，不僅可使自己的財(cái)產(chǎn)得到有效的保值增值，而且還能在心理上獲得一份成就感。因此眼下關(guān)注和涉足開(kāi)店的人已越來(lái)越多。 　　要開(kāi)店，就不能不考慮選擇店面的問(wèn)題。正所謂“一步差三市”，零售業(yè)成功的關(guān)鍵是“place—place—place”，即選址、選址，還是選址。有關(guān)專(zhuān)家曾經(jīng)指出：找到一個(gè)理想的店面，你的開(kāi)店事業(yè)也就等于成功了一半。那么如何才能選好理想的店面?有開(kāi)店打算的人不妨參照下列做法 　　合理劃分商圈范圍 　　商圈范圍的劃定因行業(yè)類(lèi)別的不同而不同，以服飾專(zhuān)賣(mài)店來(lái)說(shuō)，主商圈大多為50米，次商圈為50—150米，輔助商圈為150—250米。 　　商圈基本上是沒(méi)有形狀的，然而為了方便計(jì)劃，一般事前規(guī)劃可用圓形或地形式來(lái)為商圈推算并繪制商圈簡(jiǎn)圖(例如：標(biāo)出“超級(jí)市場(chǎng)娛樂(lè)區(qū)”、“女人街”及競(jìng)爭(zhēng)店或同性質(zhì)店鋪所在的位置，抽樣點(diǎn)的所在位置)。 　　一、店鋪特色及分布 　　1、建筑形態(tài) 　　主要店鋪街道、干道的建筑及建筑高度 　　新大樓與舊式建筑的分布 　　目前的改建情況 　　城市1—3年內(nèi)可能改建的趨勢(shì)，與城市規(guī)劃局建立關(guān)系。 　　2、行業(yè)形態(tài) 　　主要店鋪街道、干道的行業(yè)類(lèi)型 　　以何產(chǎn)品為主，售賣(mài)產(chǎn)品的層次。 　　3、分布家數(shù) 　　以抽樣點(diǎn)的并行道路為主要調(diào)查對(duì)象 　　主要道路的店鋪分布明細(xì)，包含將店鋪分類(lèi)記錄將其統(tǒng)計(jì)填入明細(xì)表 　　主要千道、大馬路、相同／相似店鋪的家數(shù) 　　店鋪匯集地帶的概述 　　將“輔助店、競(jìng)爭(zhēng)店”所在位置正確標(biāo)注于商圈簡(jiǎn)圖上。 　　二、住宅特色 　　1、建筑物形態(tài) 　　實(shí)地了解在本商圈內(nèi)住宅區(qū)的建筑形態(tài)、建筑高度數(shù)、建筑形式為新式或舊式及分布區(qū)域。 ．目前的改建情況。1—3年內(nèi)可能改建的趨勢(shì)。 　　2、分布情況 　　實(shí)地了解該區(qū)的實(shí)際住戶(hù)與建筑物分布情況。 　　將該商圈分為店鋪區(qū)，以“甲”為代碼；力、公區(qū)“甲2”為代碼；新式住宅區(qū)以“乙1”為代碼；舊式住宅區(qū)以”乙2”為代碼；文教區(qū)，以“丙”為代碼。 　　在簡(jiǎn)圖上分別劃定區(qū)域，制作商圈并在圖上注明建筑物的樓層。 　　三、集會(huì)場(chǎng)所 　　1、場(chǎng)所類(lèi)型 　　本商圈內(nèi)匯聚人潮的場(chǎng)所類(lèi)型。 　　聚集人口類(lèi)型。 　　2、人潮路線(xiàn) 　　人潮匯集流動(dòng)的路線(xiàn)。 　　人潮匯集流動(dòng)的主要方向。 　　四、競(jìng)爭(zhēng)者分析 　　1、賣(mài)場(chǎng)氣氛 本區(qū)內(nèi)對(duì)本企業(yè)較有影響性的競(jìng)爭(zhēng)店，其賣(mài)場(chǎng)氣氛、購(gòu)物環(huán)境、服務(wù)態(tài)度。 　　2、客流量 該競(jìng)爭(zhēng)店每日的成交客戶(hù)數(shù)。 　　3、平均消費(fèi)額 　　了解該店的各類(lèi)顧客與消費(fèi)金額比例。 　　根據(jù)此比例再分別乘其價(jià)格。 　　加總后其平均值即為平均消費(fèi)額。 　　4、營(yíng)業(yè)額 　　客流量x成交率x平均消費(fèi)額二每日營(yíng)業(yè)額。 　　每日營(yíng)業(yè)額x每月工作天數(shù)=每月?tīng)I(yíng)業(yè)額。 　　五、人潮狀況“實(shí)地抽樣方式” 　　將一周的時(shí)間區(qū)分為兩段：周一——周五及周六、周日法定假日。 　　以上午8點(diǎn)一下午10點(diǎn)每?jī)尚r(shí)細(xì)分為一個(gè)小段。 　　以15分鐘為其抽樣的一段的樣本，并計(jì)算其抽樣點(diǎn)的實(shí)際經(jīng)過(guò)人數(shù)、機(jī)動(dòng)車(chē)、汽車(chē)、助動(dòng)車(chē)、自行車(chē)。 　　抽樣時(shí)將人潮分為青少年、上班族、家庭主婦。 　　將每抽樣的數(shù)，換算成以?xún)蓚€(gè)小時(shí)咱勺人潮流動(dòng)數(shù)。 　　例：以15分鐘為抽樣得該抽樣點(diǎn)人數(shù)為Y，將Y x 120／15=Z，則是其兩個(gè)小時(shí)可能的人潮流動(dòng)數(shù)。 　　將其數(shù)字依時(shí)段填入“人潮流動(dòng)抽樣表” 　　將人潮流動(dòng)抽樣的數(shù)字以線(xiàn)圖表示“人潮分布圖”。 　　六、住家人口、住家戶(hù)數(shù)推算 　　1、固定住家 　　以該商圈建筑物來(lái)推算當(dāng)?shù)刈〖摇? 　　以戶(hù)數(shù)x 3得出當(dāng)?shù)仡A(yù)估人口數(shù)。 　　將各抽樣點(diǎn)人口數(shù)平均減當(dāng)?shù)厝丝跀?shù)得出外來(lái)流動(dòng)人數(shù)。 　　2、辦公戶(hù)數(shù) 　　計(jì)算該區(qū)的公司家數(shù)。 　　該區(qū)公司家數(shù)x(20—40)：該區(qū)辦公人口 　　該區(qū)辦公人口即為該區(qū)的半固定人口。 　　七、交通狀況 　　公交車(chē)的往返站點(diǎn)經(jīng)過(guò)該商圈公交車(chē)的起站與經(jīng)過(guò)路線(xiàn)。 　　經(jīng)過(guò)該商圈公交車(chē)將行駛路線(xiàn)與終點(diǎn)站 　　經(jīng)過(guò)該商圈公交車(chē)的路數(shù)和站數(shù)。 　　1、下車(chē)后之走向 　　以轉(zhuǎn)車(chē)為目的行走的路線(xiàn) 　　以休閑、購(gòu)物為目的行走的路線(xiàn) 　　回家為目的行走的路線(xiàn)。 　　2、未來(lái)交通運(yùn)輸系統(tǒng)的影響 　　運(yùn)輸系統(tǒng)(火車(chē)站、長(zhǎng)途汽車(chē)站、碼頭、飛機(jī)場(chǎng))的出入口，能帶動(dòng)的人潮。 　　重要道路可能拓寬擴(kuò)建，帶動(dòng)的人潮。 　　八、消費(fèi)特征與人口特征 　　1、該區(qū)住戶(hù)人口所得 　　高收入者達(dá)該地區(qū)平均收入4倍以上的人數(shù)所占比率。 　　中上收入達(dá)該地區(qū)平均收入2倍以上所占比率 　　平均每戶(hù)全年收支情況表與圖。 　　2、該區(qū)往來(lái)和居住人口消費(fèi)習(xí)慣 　　對(duì)便利性、服務(wù)品質(zhì)及店鋪氣氛的要求概況 　　習(xí)慣消費(fèi)(大型服裝店鋪、點(diǎn)心食品面包店) 　　年齡分配情況 　　教育程度分配表與圖。 　　3、外來(lái)流動(dòng)人口消費(fèi)習(xí)慣和特征 　　年齡分布情況 　　消費(fèi)服裝的種類(lèi) 　　收入的高低 　　傳統(tǒng)式飲食。 　　4、店鋪預(yù)估收入、支出與凈利 　　以抽樣點(diǎn)的實(shí)際平方米數(shù)與租金的調(diào)查 　　與目前承租人洽詢(xún) 　　與相關(guān)人洽詢(xún)。 　　預(yù)估每次消費(fèi)金額 　　評(píng)估商圈抽樣點(diǎn)適合何類(lèi)型的店 　　店鋪依商圈類(lèi)別劃分的市場(chǎng)定位 　　再以求出的入店率x該商圈抽樣點(diǎn)的人潮數(shù)二預(yù)估客戶(hù)數(shù) 　　未來(lái)再依商圈的消費(fèi)年齡、習(xí)慣、所得的變動(dòng)可能對(duì)客流量的影響而做正(負(fù))百分比的修正。 　　可能的業(yè)績(jī) 　　預(yù)估消費(fèi)金額x可能客戶(hù)數(shù)：可能每日營(yíng)業(yè)金額 　　可能每日營(yíng)業(yè)金額x 30=可能每月?tīng)I(yíng)業(yè)金額。 　　固定費(fèi)用(各種費(fèi)用要計(jì)算準(zhǔn)確) 　　預(yù)估固定薪資費(fèi)用 　　折舊費(fèi)用預(yù)估 　　其他固定費(fèi)用(水、電、氣費(fèi)用)預(yù)估 　　預(yù)估固定費(fèi)用。 　　預(yù)估變動(dòng)成本 　　預(yù)估管理月費(fèi) 　　銷(xiāo)貨成本 　　總變動(dòng)費(fèi)用。 　　預(yù)估凈利 　　可能月?tīng)I(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)—租金—固定費(fèi)用—變動(dòng)總費(fèi)用=預(yù)估凈利 　　本預(yù)估凈利為稅前凈利。 　　對(duì)于一個(gè)服裝經(jīng)銷(xiāo)商來(lái)說(shuō)，店鋪的開(kāi)發(fā)策略成功與否，將左右近五成以上品牌的經(jīng)營(yíng)命運(yùn)。因此，運(yùn)用合適的先調(diào)研后開(kāi)店的方式，并對(duì)店鋪所處的商圈進(jìn)行詳細(xì)的分析，將有助于提高經(jīng)銷(xiāo)商投資的成功率。 　　租屋談判須知 　　1．損益平衡點(diǎn)：也就是租金成本的預(yù)估。因?yàn)殡S著店鋪所經(jīng)營(yíng)商品的生命周期的不同，如導(dǎo)入期。成長(zhǎng)期、衰退期各有不同的利潤(rùn)基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受的租金也不同，好地點(diǎn)一定貴，而貴的地點(diǎn)卻不一定能創(chuàng)造好的商機(jī)。因此．如何取得損益平衡是最重要的條件。 　　2．契約訂定以3—5年為佳：因?yàn)榈赇伣?jīng)營(yíng)的植物性培育行為。一般在永續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下，只要外在環(huán)境無(wú)大變動(dòng)，長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)是較有利。 　　3．與房東建立共識(shí)的關(guān)系：提醒房東，好店能提高他的房子的價(jià)格。以穩(wěn)定性與安全性抑制房東哄抬房租念頭。 　　4．租金給付方式：一般是付3個(gè)月押金，且開(kāi)立一年期的租金支票，按月到期支付。 　　5、若附近有公共工程進(jìn)行而影響店面生意時(shí)．則要求房租優(yōu)惠。 　　6．責(zé)任的歸屬：因天災(zāi)、人禍不可歸屬于我方責(zé)任而導(dǎo)致無(wú)法營(yíng)業(yè)時(shí)，須待店鋪重新裝修完畢開(kāi)始營(yíng)業(yè)再計(jì)算租金?！?