央行上調(diào)個(gè)人房貸利率、允許商業(yè)銀行提高最低首付款比例的房貸緊縮政策究竟會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響？觀察人士認(rèn)為，這一政策的真實(shí)影響力并不體現(xiàn)在一次性調(diào)整的力度本身有多大，而是反映在調(diào)整的連續(xù)性上－－它只是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控鏈中的一個(gè)環(huán)節(jié)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入門(mén)檻的提高可能還將繼續(xù)下去。而這一切措施的目的不是要“刺破”而是想“擠癟”房地產(chǎn)泡沫。 　?。保啡臻_(kāi)始施行的個(gè)人房貸調(diào)整政策是近一年來(lái)國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的第四項(xiàng)重大措施，同時(shí)也是第二次運(yùn)用利率杠桿來(lái)進(jìn)行房市宏觀調(diào)控。２００４年４月，央銀決定提高商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率０．５個(gè)百分點(diǎn)，隨后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資本金比例從原來(lái)的２０％提高到３５％。這兩項(xiàng)措施均對(duì)流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的信貸起到了一定的抑制作用。到去年１０月底，央行再次出手，加息０．２７個(gè)百分點(diǎn)。與前次全面升息不同，這次的房貸利率提高可視作特別領(lǐng)域的“加息”。它所發(fā)出的強(qiáng)烈信號(hào)是中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控已進(jìn)入打“組合拳”的連續(xù)狀態(tài)。甚至有市場(chǎng)人士認(rèn)為，可以將房貸利率上調(diào)視作是加息周期在房地產(chǎn)領(lǐng)域的實(shí)現(xiàn)。 　　但僅僅就利率上調(diào)幅度而言，個(gè)人房貸調(diào)整政策仍顯溫和，５年期以上的個(gè)人住房貸款利率只比現(xiàn)行優(yōu)惠利率高出０．２０個(gè)百分點(diǎn)。以２０年期的５０萬(wàn)元貸款為例，調(diào)整后比調(diào)整前每月只多付１８１元。“這對(duì)有實(shí)力購(gòu)房、利用閑置資金投資房產(chǎn)的人來(lái)講，是筆很小的數(shù)目?！鄙虾?fù)地集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部總經(jīng)理王海江說(shuō)。 　　與前項(xiàng)調(diào)控措施不同，房貸新政策是針對(duì)需求環(huán)節(jié)而非供給環(huán)節(jié)，負(fù)擔(dān)加在了購(gòu)房者身上，對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響不大。并且，房貸利率提高是無(wú)選擇性的，對(duì)于真實(shí)消費(fèi)者和投機(jī)人的作用力是一樣的，但效果可能迥異——有資金的投資人因?yàn)楝F(xiàn)有投資渠道過(guò)窄，不會(huì)因此從樓市撤退，而普通老百姓會(huì)明顯感受到購(gòu)房資金成本的增加。如果說(shuō)這一政策對(duì)房市需求會(huì)起到抑制作用，更多的是抑制普通市民在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的跟風(fēng)，促使這部分購(gòu)房人調(diào)整對(duì)未來(lái)資金價(jià)格的心理預(yù)期。 　　房貸政策調(diào)整能否影響房?jī)r(jià)？房地產(chǎn)企業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人楊小平認(rèn)為，央行的調(diào)控措施不會(huì)使房?jī)r(jià)下降，最多使房?jī)r(jià)平穩(wěn)上升。“從目前情況看，只有我國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)不景氣，才可能促使房?jī)r(jià)下降。而這種情況至少在最近幾年內(nèi)是不會(huì)出現(xiàn)的?！? 　　在三林地產(chǎn)總經(jīng)理陳聯(lián)明看來(lái)，調(diào)整房貸所傳遞的信號(hào)是央行希望借信貸杠桿促使人們調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理預(yù)期，從而達(dá)到逐漸擠壓市場(chǎng)泡沫的目的。他認(rèn)為，地方政府在對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題會(huì)更加謹(jǐn)慎，“沒(méi)有哪個(gè)地方政府真的希望房地產(chǎn)業(yè)這個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)動(dòng)機(jī)冷卻下來(lái)，只是希望它能運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)些?！睋Q言之，政府希望的是逐漸“擠癟”而不是一下子“刺破”房市泡沫。 　　不過(guò)，如果人們換個(gè)角度，追問(wèn)一下：誰(shuí)將是房貸調(diào)整政策的真正受益者？也許可以得出如下答案：無(wú)論是從遠(yuǎn)期還是近期看，都是銀行。“與其說(shuō)加息是平抑房?jī)r(jià)的手段，還不如說(shuō)是保護(hù)銀行的一種做法”，王海江認(rèn)為，貸款利率提高２０個(gè)基點(diǎn)，增加了銀行的利潤(rùn)和額外收入，“這對(duì)于今年有上市計(jì)劃的銀行來(lái)講，是重大利好。” 　　多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格居高不下，供給跟不上需求，房?jī)r(jià)是不會(huì)隨著央行新政策的出臺(tái)而有明顯調(diào)整的，除非政府把土地價(jià)壓下來(lái)，既控制地價(jià)，又控制房?jī)r(jià)，同時(shí)還必須保證合適房源的充足供給。